Le nettoyage des copropriétés est un aspect crucial pour assurer un environnement sain et agréable pour tous les résidents. Un bon entretien des parties communes préserve non seulement la qualité de vie, mais contribue également à la valorisation du patrimoine.
Guide complet sur les meilleures pratiques en matière de nettoyage de copropriété, explications sur ce que couvre le nettoyage des espaces communs, comment organiser l’entretien entre copropriétaires, les responsabilités de chacun et le tarif de nettoyage d’un immeuble en copropriété.
Pourquoi est-ce si compliqué d’organiser le nettoyage en copropriété ?
Le nettoyage en copropriété présente plusieurs défis et problèmes, qui vont souvent de faire avec l'organisation et l’entretien de tout ce qui est collectif.
Tout le monde utilise les espaces communs, mais certains étant moins soigneux que d’autres, il est fréquent que des désaccords surgissent sur le nettoyage et l’entretien d’un immeuble en copropriété.
- Les copropriétaires peuvent avoir des opinions divergentes sur les priorités de nettoyage.
- La gestion de la communication entre les résidents ou propriétaires peut être un défi.
- Le budget alloué au nettoyage est souvent limité et chacun aura tendance à “se renvoyer la balle”.
- Les entreprises de nettoyage peuvent ne pas toujours respecter les normes de qualité attendues.
- Les espaces communs peuvent être mal utilisés par les locataires et le règlement de copropriété non respecté.
- Les passages sont fréquents et l’usure importante.
- Les immeubles sont fréquemment la cible de vandalisme ou de dégradations.
- L'entretien et le nettoyage des espaces extérieurs doit être confié à une autre entreprise de nettoyage que celle qui s’occupe des espaces communs intérieurs..
- En cas de crise sanitaire comme le COVID, respecter les normes représente un défi supplémentaire.
- Le tri des déchets et la gestion des poubelles représentent un défi connexe.
Trouver un équilibre entre les attentes des résidents ou propriétaires en matière de propreté, assurer le civisme dans les espaces communs et gérer les entreprises de nettoyage est donc un travail en soi, et toutes les copropriétés n’ont pas un syndic pour gérer cette question.
Définition des parties communes dans une copropriété
Pour ce qui est de l’entretien des logements individuels, la question ne se pose pas vraiment : chaque résident (qu'il soit locataire ou propriétaire) est responsable de son logement.
Le nettoyage des parties communes est la partie la plus problématique.
La définition des parties communes dans un immeuble en copropriété englobe les espaces intérieurs et extérieurs et équipements d'un immeuble qui sont partagés entre tous les résidents :
- Hall d'entrée
- Couloirs
- Escaliers
- Ascenseurs
- Toits et terrasses accessibles
- Caes
- Greniers
- Locaux à poubelles
- Jardins et espaces extérieurs
- Salles de loisirs ou de réunion
- Chaufferie
- Installations électriques communes
- Interphones
- Boîtes aux lettres
- Parc de jeux
- Espaces verts
- Stationnement
- Entrée et portail
- etc
Tous les résidents ont le droit d'utiliser les parties communes et le devoir d’en respecter la propreté.
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Nettoyage de copropriété : qui est responsable et qui paie ?
L’utilisation et l'entretien de la copropriété doivent être conformes aux règles établies dans le règlement de copropriété. Ce qui comprend les frais d'entretien des parties communes (proportionnellement à la quote-part de chaque propriétaire).
La définition précise des parties communes aide à éviter les conflits entre copropriétaires.
En règle générale, le syndic a pour mission de veiller à l'entretien et à la bonne gestion des parties communes d'une copropriété.
Frais de copropriété :
Les dépenses liées au nettoyage des parties communes font partie des charges de copropriété (ou frais de copropriété). Les frais sont proportionnels à la quote-part.
Assemblées générales :
Les décisions concernant le nettoyage des parties communes, y compris le choix d'un prestataire, sont prises en assemblée générale et soumises au vote (budget et modalités de nettoyage, choix de l,entreprise de nettoyage d’immeuble etc.)
- Les charges générales incluent les frais liés au nettoyage et les dépenses courantes.
- Des charges exceptionnelles peuvent être appliquées pour des travaux ou des nettoyages liés à une dégradation ou à des intempéries.
Nettoyage des parties communes par les propriétaires
Les propriétaires sont responsables de financer les charges de nettoyage des parties communes, y compris extérieures.
Les propriétaires vont généralement collecter les charges de copropriété auprès des locataires s'ils en ont. Dans ce cas, le détail de ces frais doit être inclus dans le contrat de location.
La responsabilité du propriétaire est de s’assurer que le nettoyage soit réalisé selon le règlement de copropriété.
Nettoyage des parties communes par les locataires
En matière de parties communes, la première responsabilité des locataires est le respect et l'utilisation appropriée des espaces communs (par exemple l’interdiction de fumer, le tri des déchets, ne pas encombrer les parties communes, etc.)
Les locataires paient une part des charges de copropriété, comprise dans le loyer et le contrat de location ou bail.
Les propriétaires ne peuvent pas imposer aux locataires le nettoyage des parties communes si celui-ci fait déjà l’objet de charges de loyer. En revanche, il est possible de s’organiser entre résidents pour un nettoyage par rotation, si aucune charge n’est allouée à celui-ci. Mais dans ce cas, la planification du nettoyage entre résidents devra être détaillée dans le contrat de location.
ATTENTION : un locataire qui paie des charges d’entretien a le droit de déposer une plainte pour défaut d'entretien des parties communes.
Entretien d’immeuble : ce que dit la Loi
La Loi de nettoyage des parties communes (qui concerne aussi la Loi nettoyage des parties communes HLM) est encadrée par la Section 1 : Obligations d'entretien (Articles L126-1 à L126-6) du Code de la construction et de l’habitation.
Comment organiser le nettoyage des parties communes en copropriété ?
Le nettoyage des parties communes comprend :
- Le nettoyage des halls, couloirs et locaux partagés
- Le nettoyage des ascenseurs et escaliers (le contrôle technique est assuré par l'installateur de l'ascenseur, pour des raisons de respect des normes de sécurité)
- Le nettoyage des espaces extérieurs et éventuellement des composteurs
- La gestion des déchets (tri sélectif) et poubelles, y compris sortir les bennes aux dates de ramassage
ATTENTION : le nettoyage des façades ou de la toiture est indépendant et doit faire l’objet de charges exceptionnelles et d’une planification séparée.
Pour organiser le nettoyage de la copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires procède généralement comme suit :
- Planifier une assemblée générale sur le nettoyage
- Créer un planning de nettoyage des parties communes : qui ou quelle entreprise nettoie quoi et quand, et diviser les tâches par zones et par périodes.
- Désigner un responsable ou coordinateur pour superviser le nettoyage et s'assurer que le calendrier est respecté. Il peut s’agir du syndic.
- Ce responsable peut également être le point de contact pour toute question ou problème lié au nettoyage.
- Établir et voter un budget.
- Faire faire des devis et choisir une entreprise pour les parties communes intérieures et extérieures
- Établir un règlement de nettoyage dans le règlement intérieur (fréquence, zones à nettoyer et les tâches spécifiques)
- Payer les charges.
Le rôle du concierge en copropriété
Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent également engager un concierge d'immeuble résidentiel, qui sera responsable de la coordination des services de nettoyage, de jardinage, et de maintenance et de l’état général de l’immeuble.
Pour embaucher un concierge dans une copropriété, un contrat de travail doit être établi, précisant les conditions d'emploi, y compris la durée, le type de contrat (CDI ou CDD), et les horaires de travail.
Sa rémunération doit être conforme aux dispositions de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles.Si le concierge occupe un logement de fonction, l'employeur doit remettre le règlement intérieur de l'immeuble au salarié, incluant les droits et obligations liés à son poste.
Selon l'Article L7212-1 du Code du travail, un concierge dont le contrat est rompu ne peut être contraint de quitter son logement avant un délai minimum, garantissant ainsi une certaine sécurité.
À qui faire appel pour le nettoyage de copropriété ?
Si l’assemblée de copropriétaires décide de la mise en place d'un contrat de nettoyage avec une société spécialisée, le cahier des charges doit préciser les tâches à effectuer, ainsi que leur fréquence et les coûts associés.
Il faudra généralement choisir une entreprise de nettoyage pour les parties intérieures et une autre pour les parties extérieures (paysagiste, entretien des espaces verts…)
Quel est le tarif de nettoyage d’une copropriété ?
Le tarif de nettoyage des espaces communs d'une copropriété par un société de nettoyage immeuble peut varier considérablement en fonction de la taille de l'immeuble, de la fréquence du nettoyage, de la situation géographique et du prestataire choisi.
Voici un aperçu des tarifs :
- Nettoyage des sols et escaliers : environ 1 € par mètre carré et par intervention.
- Entretien des surfaces vitrées :jusqu’à 5 € par mètre carré.
- Tarif horaire : 20 € à 25 € de l'heure.
Comparez attentivement les devis et en cas de lacunes dans la qualité du service, n’hésitez pas à faire un changement prestataire nettoyage copropriété.